경매신청, 매각준비(감정평가, 현황조사 등 정보 제공), 입찰 참여, 매각 실시, 배당 완료
낙찰 후 절차상 하자, 참여불가인(채무자, 감정평가사) 등 매각결정절차 확정
경매행위 = 매각대금 납부 = 소유권 취득 > 등기 이전
선납부, 명도는 매수인 의무로, Risk 될 수 있음
1. 낙찰 후 확인할 사항
2. 부동산 명도 및 강제집행 실무
1. 낙찰 후 확인할 사항
- 입찰 전: 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 문건처리내역/송달내역, 전입세대 열람내역, 등기사항 증명서, 토지대장 등등
- 낙찰 후: 경매신청서, 경매사건기록 등 낙찰 후 열람/복사/촬영 가능 @경매계 (최고가 매수인, 차순위 매수신고인)
낙찰받고 같은 건물에 있으므로 바로 떼러 가면 됨(초본 필요)
근거규정: 부동산 등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3) - 담당직원이 바뀔 경우, 잘 모르는 경우가 있음
- 매각물건명세서 = 공신력 없음. 오류가 있으면 직권으로 정정/변경할 수 있음 (100% 신뢰하면 안 됨)
- 매각물건명세서 하자에 대한 불복방법(국가를 상대로 손해배상): 매각기일(낙찰)로 7일 후 매각결정기일, 또 7일 후 매각결정 확정, 그 후 30일 범위 내에서 매각대금납부 가능 - 집행에 대한 이의신청은 안되고, 집행에 관한 이의신청이나 매각허가결정에 대한 즉시항고(매각불허가 신청) - 낙찰 후 7일은 매각허가에 대한 이의, 그 후 7일 이내 즉시항고로 다툴 수 있음 (낙찰 후 2주 이내 다 이루어짐)
> 매각허가결정 전 - 매각허가에 대한 이의
> 매각허가결정 후 확정 전 - 즉시항고
> 매각허가결정 확정 후 매각대금납부 전 - 매각허가결정취소신청
2. 부동산 명도 및 강제집행 실무
- 인도, 명도, 퇴거 = 인도=명도(점유 이전, 사람, 집기 모두), 퇴거(토지만 낙찰받아서, 건물에 있는 사람에게 나가라고 하는 경우, 점유의 해제)
: 법정지상권, 유치권, 경계침범, 농작물 등
: 공유지분은 인도 제한 있음(2020.5.21 판례 변경됨): 공동명의(1/2씩) - 과반수가 넘지 않으므로, 소수지분권자에 해당 > 다른 소유자가 일부/전체 점유 시 인도를 청구할 수 없음(부당이득금 청구 가능)
- 내용증명
: 취소, 해제, 해지, 최고 등의 의사표시가 있었다는 사실을 증명(상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생김)
: 우체국, 발신인, 수신인 총 3부 보관됨
: 경매 낙찰 시 명도 의사표시 전달
- 내용증명 송달불능(반송) 시 대처방법 (고의로 안 받는 경우)
: 반송된 내용 증명, 초본 교부신청서 가지고 주민센터 > 정당한 이해관계가 있을 경우 > 초본에 나와있는 주소로 다시 보내볼 수 있음
: 법원 집행관 특별 송달 후에도 반응 없을 경우, 의사표시의 공시송달제도 > 14일 뒤 법원 게시 후 도달로 간주 > 명도 소송 진행
- 부동산 점유이전 금지 가처분 신청(잔금납부 후 가능, 인도명령 전, 하는 게 좋음)
: (이론) 갑-을간의 소송 중이나, A, B 등으로 점유자가 바뀌거나, 당사자가 확실하지 않은 경우,
가처분 통해 당사자 항정(판결의 효력을 양수인에게까지 유지/미치게 할 수 있으며, 당사자(점유자)가 누군지 확실하게 알 수 있음)
: (절차) 가처분 신청서 제출/인지/송달료 납부 > 담보제공명령 > 담보제공 > 결정
: (작성방법) 전자소송 들어가면, 양식이 있음(민사집행 서류)
목적물 표시 : 별지 목록 기재와 같음. 보통 등본/대장 보고 적는데 두 개가 다를 경우 둘 다 쓰면 됨
신청취지는 그대로 작성 - 점유이전 또는 점유명의 변경하면 안 되고, 집행관은 문에 부착해야 함
신청이유
- 피보전권리(사유): 언제 소유권 취득했고, 대항력 없는 임차인인데 점유하고 있으므로, 소유권에 대한 방해 배제 청구권이 있음,
- 보전의 필요성(가처분 필요성): 가처분 안 했을 때 어떤 불이익 있는지, 점유자가 변경되면 반복해서 소송제기/판결해야 하는 번거로움 있음.
- 담보제공: 보증보험으로 되거나 현금 공탁하게 될 수 있음(신청이유 잘 적어야 함), 채무자의 피해가 클 것으로 예상되면(가전 압류 등) 현금공탁 확률이 높음
* 인도명령을 무력화 못하도록 점유자 못 바꾸게 가처분 신청하는 것, 경고하는 효력
* 결정문 송달 후 결정문 첨부해서 강제집행 바로 신청해야 함(2주 넘어가면 다시 해야 함)
강제집행신청서 작성 > 집행권원=결정문 사건번호, 부동산소재지 집행관사무소에 제출, 집행비용 예납 후 집행(아파트/빌라 10만원 미만)
* 본안소송에 미치는 효과: 가처분채무자의 점유상실을 고려하지 않고, 승계하여 본안소송을 계속할 수 있음
- 인도명령 / 인도(명도) 소송
: 큰 틀로 봤을 때는 인도 소송이 원칙, 인도명령은 간이 절차(경매에만 한정)
: 인도소송은 6개월 이상~1년 이상
: 대급 납부 후 6개월 이내에 인도명령 신청 가능(경매 참여 독려 취지)
: 인도명령은 다른 청구와 병합 불가, 별도로 진행해야 함(인도, 철거, 부당이득금, 손해배상금 등 - 인도소송에서만 가능)
: 인도명령 절차: 매각대금납부 > 인도명령신청(6개월 이내) > 심문 > 결정 > 송달 > 강제집행 신청
: 인도소송 절차: 소장 접수 > 송달 > 답변서 제출(30일 미제출 시, 무변론 판결기일 잡힘) > 준비서면 > 변론기일 >
변론 종결> 판결 선고 > 판결 선고(변론 후 1개월) > 송달 (강제 집행 가능) > 항소(상고)
- 강제집행 절차, 시간, 비용
: 인도명령을 돈이 별로 안 들어가나, 강제집행 시에는 돈이 들어감으로 입찰가 예상 시 중요함
: 실제로 강제집행 되는 경우는 20~30% 정도. 그전에 나가는 경우 있음
: 집행목적물(건물) 외 동산의 양(물건), 집행기관, 보관주체 등 구체적 사안에 따라 달라질 수 있음
: 반출/운반/보관비용 5톤 차 1대 100~150만원, 2대 250~300만원
: 그 외 비용: 사다리차 등 중장비 비용, 증인 입회비(2인, 인당 3만원) - 보통 필요한 건 미리 가져가나, 불필요한 것들 남아있음. 매각 시까지 3~5개월 걸림, 폐기비용 발생
: 절차: 집행권원확보 > 강제집행신청 > 예고(7~14일) > 답사(견적, 보통 주거용 X, 호텔/나이트/종교시설 등 규모 있는 특별물건) > 강제집행(1~2개월) > 수취통지(찾아가라) > 동산 매각(총 3~5개월 소요)
: 강제집행 비용 회수하는 법 : 집행비용 상환청구권(집행비용액 확정결정 통해), 보통 채무자가 돈이 없는 경우가 많음. 500만원 내외일 것.
- 명도 협상 시 주도권을 잡는 방법: 점유이전가처분 등 뭔가 준비해놓고 시행
- 점유자가 이사비용을 요구할 때 대처방법: 배당받는 경우 줄 필요 없음. 나갔을 때 지급해야 함
- 폐문부재로 점유자를 알 수 없는 경우 대처 방법: 가처분!! 채무자/소유자 상대로 가처분 신청, 결정 나오면 가처분 집행하러 갔을 때 수색, 점유자 상대로 다시 가처분 신청
- 공실 명도 - 건물이 비어있는데 임의로 개문해도 되는지? 점유자가 문제를 삼지 않으면 괜찮으나(주거침입죄), 절차를 이용해서 인도받는 것이 좋음
- 명도집행 후 재침입 하는 경우 - 명도단행가처분 진행, 시건장치 교체
- 초보자가 자주 하는 실수: 점유자 상이 집행 불능(가처분해서 점유자 확인), (구두)합의/계약(임대차)는 돈을 받고 하는 것
- 임의집행 약정에 기한 인도: 채권자가 임의로 강제집행하는 것은 무효(사회질서에 반함)
- 단전, 단수 = 간접강제 > 손해배상/업무방해에 휘말릴 수 있어 가급적 자제
- 집행 일정 공유, 일정을 너무 자세하게 공유하지 마라(점유자 바꾸면 집행문 재부여 받아야 함), 보통 전날, 길면 2~3일 전 공유함, 일주일 전부터 하지 않아도 됨