(미션소개) 경매물건 최소 3개 권리분석 하기
3주차 주차별 미션은 경매물건 최소 3개 권리분석하기(10점)이다.
소피아 소사장의 권리분석 수업을 2회나 들었는데, 아직 실전연습을 하지 않아서 그런지
간단한 듯, 어려운 느낌이었다.
권리분석: 물건분석(인구, 교통, 학군, 편의시설, 입주물량, 호재 등), 권리분석, 임차인분석, 하자분석 등
시세조사: 실거래가 매매가, 실거래 전세가, 현재 호가, 과거 낙찰가, 낙찰률, 낙찰가율 등
지난번 2차 미션 분석지역의 아파트를 하려고 했으나,
경기광주시 신현동, 분당구 구미동의 아파트 물건은 존재하지 않았고,
수지구의 동천동 아파트가 검색되었다.
I. 2021타경66700[1] 수원지방법원 본원
1. 등기부등본
- 말소기준권리: 20.5. 29 포함 소멸
- 등기부등본 확인 결과 16페이지에 달하는 사연 많았던 건물이었음
- 경북 안동/대구 일대에 사업하는 사람인 것 같고, 사업으로 인해 중소기업은행, 질권, 공동담보 등 상황
2. 매각물건명세서 - 특이사항 없음 / 임차인 없음 추정
3. 예외사항 및 새치기 권리 - 해당사항 없음인 줄 알았는데, 안동세무서, 당해세(새치기 권리) 있나?
4. 시세 조사 : 입찰 최저가 4.3억, 최근 매매가 6.4억, 전세 3.5억, 8천으로 투자 가능하나, 전세 임차인 구해야 하는 상황
최근 유찰 6.1억으로, 4억 중후반 낙찰 시 시세대비 1.5억~2억 정도 저렴.
왜 유찰(입찰자 없어 무효)됐을까? 5/16 낙찰 결과 확인 예정 - 2차보다 높은 6.4억 정도에 낙찰됐다!
동천역 트리너스 아파트 24.5 입주 예정,
지역 대장 아파트 센트럴 자이 10억 형성
271세대 소형단지, 매매 33평 기준 5.3억~7억, 최근 6.4억, 전세 3.5억
II. 2020타경57917[1]수원지방법원 성남지원
초등학교/중학교와 가장 가까운 이 단지도 경매물건이 있긴 하는구나... 정말 드문 경매물건, 낙찰 케이스를 보고 싶었다.
1. 등기부등본
- 17.8.16 말소기준 권리 포함 모두 소멸, 특이사항 없음
2. 매각물건명세
- 특이사항 없음, 임차인 없이 소유자 점유중 추정
3. 시세조사
이 동네 30평대는 현재 매매 6억 초중반, 전세 4억 초중반 형성, 낙찰가 5억 3천이면, 1억 정도 저렴하게 낙찰받은 듯하다. 부럽다! 23.1월 신건으로 최고가 낙찰!
III. 2022타경9179[1]수원지방법원 본원
건축물 정보상 주차장과 승강기 미존재?? (지하 1층 지상 8층 규모임) - 아래 사진에서 확인 가능.
1. 등기부등본
- 말소기준권리일 21.3.23 근저당권
- 당해세 여부 확인 필요: 관할관청 및 세무서 압류 중 조세채권의 경우, 새치기 권리 적용됨(23.4. 이전경매건)
*당해세(조세채권)인지 확인 필요(일반채권의 경우 소멸됨) - 확인 방법이 무엇인지 궁금하다
2. 매각물건명세서
- 임차인 존재, 말소기준권리보다 먼저 전입/확정일자 한 선순위 임차인으로,
대항력과 우선변제권(확정일자) 존재 : 대항력 있는 선순위 임차인,
- 배당요구함(경매금액에서 배당, 배당요구 하지 않을 경우 낙찰자가 지불해야 함)
3. 예외사항 및 새치기권리
- 소액임차인 최우선 변제권 해당사항 없음
- 당해세 있을 수 있음 (용인시 수지구청 압류 건)
4. 시세조사 : 매매 5억..유찰 더 기다렸다가 시세의 20% 저렴한 4억 초반, 3억 후반에 도전 검토
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