(경매마당) 3주차 권리분석 2 소사장 소피아

*해당 내용은 소피아 선생님의 강의를 들으며 직접 정리한 내용입니다.
강의에 대한 이해와 복기를 위한 자료이며, 저작권 등 문제가 있을 시 알려주시면 정정/비공개 하겠습니다.
 

0. 강의개요

일시: 2023.5.9. 화요일 20시~22시
 
주제: 3주차 권리분석 2
 
강사: 박혜정(소사장 소피아, 친절한 부동산 경매 과외 출간)
 
내용: 임차인 있는 권리분석 Master! (특수물건으로 분류되지 않는 것들 90% 커버하기)
 
* 오늘 유찰 케이스 리뷰
급매가보다 싼 경우, 관심이 많아지며 노출도가 높아지면서, 훨씬 이전 꺼보다 높게 낙찰되는 경우도 있음
10명 이상일 경우, 급매보다 더 비싸게 될 경우도 있음
신건부터 봐야 함 (먼저 알고 있어야 함) , 100%에는 못 들어가고 2번 떨어지고 들어갈 생각(임장도 미리 가야 함)
목표가랑 비슷할 경우, 좀 고민해서 돈을 더 쓰고 안전하게 낙찰받는 것도 방법(미리미리 검토해야 함)  
 
* 복습 (외워야 할 것들)
- 말소기준 권리: 저당권/근저당권, 압류/가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권 : 소멸주의, 새치기권리도 있음(경비, 소액임차권, 당해세-법으로 뒤로 밀림)
- 대항력, 우선변제권: 전입신고 + 점유 = (다음날 0시) 대항력 전제 + 확정일자 = 우선변제
  말소기준권리보다 앞서서 대항력을 갖춤 = 선순위 세입자 = 권리 인수

1.  권리분석 (임차인 있을 때)

- 내보낼 수 있는지, 
- 컴퓨터로 1차 권리분석을 해주기도 함 = 놓칠 수 있는 부분도 있
 

(사례) 대항력 있는 선순위 세입자

- 등기부등본: 말소기준권리(6개, 날짜 빠른 거부터, 포함 소멸) 외 예외사항 있는지 확인, 임차인 확인
- 매각물건명세서(법원에서 작성) :
  1) 전입신고 날짜와 말소기준권리 날짜 비교 : 전입신고가 더 빠를 경우 대항력 있는 선순위 세입자, 우선변제권이 있음. 경매를 신청한 거 = 배당신청한 거랑 같은 느낌
  2) 임차인 정보 : 배당요구 했는지 안 했는지 (선순위일 경우 배당신청할 경우 1순위로 받음, 배당신청 안 하면 낙찰금을 입찰자가 줘야 함 - 계속 유찰을 시켜야 낙찰자가 유리) - 배당신청 안 하는 사유는 더 살기 위해서(낙찰금 받으면 이사 나가야 함), 채권자들이 못 받을까 봐 세입자 꼬신 것
실제 매입비용 = 낙찰가(법원비용 포함) + (인수) 보증금 5.6억 = 갭투자처럼 5.6억 나중에 줘야 함 > 시세보다 저렴한지 확인
  
  3) 예상배당표 (다른 경매사이트, 태인경매정보): 법원경비(법원), 압류(중랑구, 강동구), 임차인, 근저당.... : 선순위 임차인은 보증금을 다 받을 수 있음 (배당신청을 안 했다면 낙찰자가 줘야 함)
*전입찰자가 포기한 경우, 배당금에 더해짐 
*위법건축물: 건축물대장에 자세히 적혀있음(구청에 전화해서 물어봄) - 시정명령이 있음(철거 가능한지, 비용 등 임장시 확인, 철거비용, 이행강제금 등 입찰가에서 빼서, 낮춰서 작성) , 용도변경 시 수익률 차이가 크므로 자세히 검토(입찰 X)
* 무잉여경매: 경매 신청한 사람이 배당 못 받을 경우 경매 취소됨(무효, 입찰보증금도 돌려받음)
 

(사례) 선순위 전세권(인수), 말소기준 전세권(소멸)

전세권 (굉장히 강력, 집주인이 기피)
전세권이란 전세 세입자가 주인의 동의를 얻어 설정하여 우선 변제받을 권리를 확보
전세권을 설정하면 제3자에게 대항력이 있고, 
전세권설장자(집주인)의 동의없이도 양도, 임대, 전세(전전세) 할 수 있으며,
전세금 반환을 지체할 경우에는 전세권자는 전셋돈을 받아내기 위해 경매를 청구할 수 있다.
전세권이 설정되어 있는 경우 깡통전세일 경우가 많음 = 임대인이 다 받아줌 (좋은 집주인은 아닐 수 있음)
 
1) 선순위 전세권 = 말소기준권리보다 빠르거나 늦거나 의미 : 을구의 1순위, 임차인에게 다 줘야 함
: 선순위 전세권 - 인수, 후순위 전세권 - 소멸
2) 말소기준 전세권 - 전세권 소멸
- 가장 먼저 전세권 설정 등기, 건물 전체 설정(=전부), 배당요구 or 경매신청(매각물건명세서 확인) > 전세권이 말소기준 권리가 됨 = 소멸되는 것 > 낙찰자 입장에서는 싸게 살 수 있음
 
주택임차권 - 임차권등기명령신청 > 새로운 임차인은 기피 or 해결되기 전에 안 들어감 - 이미 나가서 명도가 필요 없음
: 임대계약이 종료됐으나 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 경우 대항력(새로운 곳 전입, 기존집 자동 전출)을 유지하기 위해 등기를 하는 것: 대항력을 유지하면서 또 전입신고 하는 경우
(전출이 되면 대항력이 사라짐)
 
임차권등기의 기준일은 초기전입일
20.1월 전입, 21.1월 기간만료, 21년 3월 임차권등기 신청 후 이사 > 20.1월~~ 기준의 권리를 가짐
 

경매마당 사이트 캡처

 
2021타경56401[1]서울동부지방법원 본원
낙찰가 2억 3100만원
배당:
경미 343원
전세권자 1.9억
1억9,343만원
가압류 안분배당
=김정희 2,800만원 중 170, 김영길 5억879만원 중 3,585만원 
 
근질권: 근저당권을 담보로 또 대출받음 (전세사기)

(사례) 깡통주택

신축빌라 위주 경매 통해 몇 년 투자 (PF대출 어려워 3년 동안 공급 부족할 것 예상, 쉽게 접근 가능한 것이 빌라)
 
패턴: 전세사기는 전세권 잘해줌, 그래야 들어오니까, 깡통주택 가능성 
전세권이 말소기준권리 = 보증금 이하로도 경매 가능(인수 x) 
 
- 대항력 있으나(전입신고 o), 우선변제권 없음(확정일자 x) > 낙찰자가 권리내용 인수 (보증금 인수) > 경매 시 인수할 보증금 확인 필요 (금액 감안하여 제외하고 입찰) 명도 감안하여 입찰 고민, 계약내용 미상일 경우 현장확인(임장) 통해 확인하여 금액 확인 필
 
- 대항력 o 우선변제권 o + 배당신청 : 대항력 있는 선순위 임차인
임차인 전액배당 = 입찰하기 좋은 물건
인수해야 하는 금액이 있는 경우, 낙찰금액(인수금액+입찰금액)이 시세보다 높을 경우 입찰 X

(정리)

선순위 전세권, 선순위 임차권 > 인수 = 보증금 100% 줘야 함 
전세권이 말소기준권리 > 소멸, 조건 1) 가장 먼저 등기(등기부상 전세권 1번), 2) 건물전체 등기(전부), 3) 배당요구 또는 경매신청 -  보증금 100% 줄 필요 없음
 
대항력 없는 후순위 임차인 - 순서에 따라 배당금 지급받음. 후순위로 밀려 보증금을 다 받지 못하더라도 인수금액 X : 입찰하기 좋음, 상황에 따른 명도 고려 (대항력 없음 = 나가라고 하면 나가야 함)

(결론)

대항력 유(선순위) /무(후순위)
 
1. 대항력 무(=후순위) , 입찰이 다 가능하다
i) 배당 all(매매가 고, 전세가 저) - 입찰하기 좋음
ii) 배당 x , 보증금 손실 - 명도난이도 약간(저항감), 입찰 가능
iii) 모름 - 난이도 유, 입찰 가능 
 
2. 대항력 유(=선순위), 계산기 잘 두드려 봐야 함
i) 배당 all - 입찰하기 좋음
ii) 배당 or 일부 배당 - 인수, 인수금액 고려하여 입찰금액 작성
iii) 모름 - 난이도 상