(경매마당) 2주차 권리분석 1 소사장 소피아

*해당 내용은 소피아 선생님의 강의를 들으며 직접 정리한 내용입니다.
강의에 대한 이해와 복기를 위한 자료이며, 저작권 등 문제가 있을 시 알려주시면 정정/비공개하겠습니다.
 

0. 강의개요

 
일시: 2023.5.2. 화요일 20시~22시
 
주제: 2주차 권리분석 1
 
강사: 박혜정(소사장 소피아, 친절한 부동산 경매 과외 출간)
 
내용: 경매과정
물건검색 > 권리분석(안전성, 수익성) > 물건분석(임장/손품팔기) > 입찰(법원방문) > 낙찰-명도 > 수익실현
 

1. 물건검색

- 목적별/종류별/능력에 따라
- 대한민국법원 법원경매정보 사이트(무료)를 토대로 경매마당 등 사이트에서 서비스 제공
- 사건번호[물건번호], 
- 기본으로 자주 보는 서류: 건물등기(등기부등본) / 매각명세서 
- 경매구분(판결문 유무) : 임의경매(은행 저당권 등 담보물권자가 매각) / 강제경매(소송/판결문)
- 개별매각: 사건번호 같은데 [물건번호]가 여러 개, 다가구 물건 많음(같은 사진), 일괄매각 시 가격 부담/매각 어려움
- 일괄매각: 여러 개 부동산 합쳐서 감정평가, 한 개로 매각 (따로 매각 시 맹지가 되는 경우)
 

2. 권리분석

권리관계/인수인계

1) 등기부등본 보는 법

- 인터넷 등기소에서 볼 수 있음 (주소만 알면 발급 가능, 남의 집도 가능, 임차할 때)
- 여러 사이트에서 정보 탑재하여 제공하고 있음
- 구조: 표제부(주소, 내용), 갑구(집주인 누구, 소유권, 히스토리), 을구(소유권 외 권리: 전세권, 근저당, 대출, 채권최고액 등, 말소되면 빨간 줄로 취소선), 요약(핵심내용: 살아있는 내용 정리하여 나옴)
 
갑구: 소유권(재산권행사) 관련 사항: 샀다, 상속받았다, 지장이 생길 수 있는/영향을 미칠만한 내용: 가등기, 압류/가압류, 가처분, 경매결정기입등기
 

인터넷등기소에서 등기부등본 열람 가능

2) 말소기준권리 

- 저당권/저당권, 압류/가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권
등기부등본 상 가장 먼저 빠른 것이 말소기준권리를 포함한 이후 권리가 모두 소멸됨 (낙찰자와는 무관) = 소멸주의라고 함 
낙찰을 받으면 낙찰자의 등기부등본에서는 사라짐 
 
감정가 6억, 5억에 낙찰, 
1) 근저당 4억, 2) 압류 2억, 3) 근저당 1억...
말소기준권리는 1) 근저당 4억
낙찰자가 5억을 내면, 1) 근저당 4억을 갚아줌. 2) 1억밖에 못 받음. 3)은 아예 못 받음
받았건 못 받았건 간에, 깨끗한 등기부등본으로 바뀜.
못 받은 건 이전의 집주인(채무자)에게 청구됨. 자기들끼리 알아서 하는 것임
 
등기부현황 > 권리에 소멸이라고 적혀있음. 내가 처리해야 할 것은 인수'
말소기준등기라고 적힌 가장 앞 날짜 이후 것은 다 소멸
집은 10억인데 30억은 채무. 20억은 자기들끼리 알아서 하는 것
 
저당권: 채권자가 채무자의 부동산을 담보로 돈을 빌려줌 > 두 달 연체 시 경매신청 할 수 있음(경매신청권), 낙찰금에서 돈을 받을 수 있는 우선변제권을 가짐
저당권: 1억 대출 시 - 1억 저당권 설정, 5천 갚으면 5천으로 재설정해야 함
근저당권: 채권최고액(120~130% 설정, 1억 대출 시 연체 이자 예상하여 1.2억 근저당 설정(1.2억까지는 은행에서 내 거 순위 잡아둠) - 1.2억 근저당권 설정되어 있으면 1억 대출이구나 알 수 있음. 중간에 갚아도 계속 1.2억으로 됨. 이 대출한도 안에서 자유롭게 갚았다 빌렸다 할 수 있음. 
은행에서는 대부분 근저당권으로 설정해 둔 편
 
압류/가압류
압류: 재산을 처분할 수 없게끔 법률적으로 묶어두는 것. 판결문을 받기에 오래 걸림 > 가압류를 걸어둠. 임시적으로 판결문 받기 전까지 재산을 빼돌리는 것을 미연에 방지/ 가압류를 먼저 하고, 시간을 벌면서 소송/판결 통해 압류 진행 > 강제경매
(참고) 가처분: 가 = 임시(가짜), 압류: 돈, 처분: 돈 아닌 것들(상표권, 그림 등)
 
가등기: 임시등기 (등기: 내 이름 써넣는 것), 본등기의 순위를 확보하기 위해
두 가지가 있음 - 소유권이전 청구권 가등기(=매매예약, 경매 나왔을 때 조심해야 함),
                          소유권이전 담보 가등기 (말소기준권리, 은행의 근저당과 비슷한 느낌?)
 
근/저당권(슈퍼파워) = 물권, 정액배당(청구한 거 다 받음) > 압류/가압류 = 채권, 안분배당(낙찰가/채권액 비율 적용)
1번인데도 압류면 100% 못 받을 수 있음(안분배당이기 때문, 근저당이 있으면 정액배당으로 다 받아)
근저당도 후순위라면 못 받을 수 있음(최근 전세사기)
전세권은 물권, 임차권은 채권
 

3) 말소기준권리 뒤라 할지라도 소멸되지 않는 권리 (예외사항)

특수물건이라고 함, 골치아픔 (노하우가 있는 사람들)
:  낙찰을 받아도 등기부등본에 따라옴 > 저당권 설정 안 됨(은행에서 대출 안 해줌)
- 예고등기(소송), 유치권(공사업체 대금), 법정지상권(토지주인과 건물주인 다른 경우, 현장확인), 가등기, 가처분(건물철거), 지역권, 환매등기, 대지권미등기, 미상임차인
 

4) 말소기준권리 상관없이 앞서는 권리(새치기 권리)

- 임금채권 있는 물건은 난이도 있는 물건
1순위: 경매 비용 
2순위: 임금채권(근로자 임금/최종 3개월분, 재해보상금, 퇴직금 3년분-법원에 배당신청해야 함-송달내역서에서 확인 가능),
           최우선변제권(소액임차인의 보증금(일부)-순서가 뒤일지라도 해줌, 사회초년생 전세금. 기준시점은 근저당권 설정일 기준)
3순위: 당해세(경매물건에 부과된 지방세와 국세 - 전세사기로 4/1부터 사라짐)
           임대차 계약을 한 경우, 임대인 동의 없이 전국 세무서 열람 가능(임장시 임차인에게 문의해 보자, 임차인도 나가고 싶은 상황일 것)
 
 
권리분석- 집주인이 사는 집 - 말소기준권리 모두 소멸되는지 확인
권리분석- 임차인이 있다면!
                  내보낼 수 있는가! (대항력 유무 - 선순위 여부) > 임차인이 배당을 다 받아가는지
                  임차인이 보증금을 얼마큼 돌려받는지? (낙찰자 인수 여부)
                   배당신청 하면 법원에서 받음, 안 하면 낙찰자가 줘야 할 수도 있음
 

4) 주택임대차보호법(1981년)

: 전입신고, 확정일자만으로도 대항력(전입신고)과 우선변제권(확정일자)을 가지게 됨
옥탑, 비닐하우스는 무허가, 불법이지만 주된 용도가 주거용일 경우 임대차보호법이 적용됨
법인은 대상은 아님. 예외 보호대상이 있긴 함(법인소속 주거용으로 주택 임차, 전세권 설정함)
 

5) 대항력과 우선변제권

대항력: 대항할 수 있는 힘(이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자-새 집주인/낙찰자-에게 주장할 수 있는 효력)
             성립요건: 전입신고 + 점유(주택의 인도 = 키 받을 때) - 둘 중 늦은 날 다음날 0시
              경매에서는 말소기준권리보다 전입이 빠른 임차인을 대항력이 있는 선순위임차인이라고 함 
              -> 배당으로 못 받은 보증금을 낙찰자에게 요구! 인수해야 함 (미납 포기 경우 많음)
우선변제권: 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리. 배당을 받을 수 있는 권리  
               성립요건: 대항력 전제 + 확정일자 + 배당요구,
               효력: 대항력(전입)과 확정일자 중 늦은 날
               전월세신고대상(부동산에서 함) : 보증금 6천만원 초과, 또는 월세 30만원 초과 시 30일이내 신고 의무