(경매마당) 재파 '부동산 비법서' 독서 토론

경매마당의 추가미션으로 부동산 관련 독서 토론 시, 5점의 추가 점수가 부여된다.
(출석체크  6회 중 5회 25점 + 주차별 주간미션 50점 + 추가미션 25점)  
 
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미션 구성

📌 주 차별 미션 (주간 미션)
[1주차(4/24~4/30)] 조별 줌미팅 진행 후, 후기 및 내용 게시판에 정리 (10점)
[2주차(5/1~5/7)] 분석하고 싶은 지역 3개 정한 후, 지역 분석하기 (5점)
[3주차(5/8~5/14)] 물건 최소 3개 권리분석 해보기 (10점)
[4주차(5/15~5/21)] 경매물건 입지 및 수익률 분석 & 예상 낙찰가 (10점)
[5주차(5/22~5/28)] 물건지 현장 혹은 법원 임장기 (10점)
[6주차(5/29~6/4)] 전체 강의 내용 정리 및 후기 (5점)
 
📌 추가 미션
[그룹 별 모임] 그룹 별로 부동산 투자 서적으로 독서모임 진행/독서후기 및 인증사진 첨부 (온라인 또는 오프라인) - (5점 , 1회만)
[그룹 별 모임] 자신이 사는 지역 or 인근의 경매물건 분석 및 발표/인증사진 첨부 (온라인 또는 오프라인) - (5점 , 1회만)
[정보] 유익한 부동산 투자 유튜브 영상 링크 공유하고, 내용 정리 - (5점 , 1회만)
[투자 시나리오] 만약 나에게 종잣돈 1억이 있다면? : 투자 시나리오 작성 - (5점 , 1회만)
[후기 작성] 강의 및 스터디 참여 후기 작성 - (5점 , 1회만)
 

(추가 미션 1) 부동산 투자서적으로 독서모임 진행 (5점)

도서명 : 부동산 비법서(정식 출판물은 아님, 200p)
저자 : 재파(재테크 읽어주는 파일럿)
발행 연도 : 2022년 초 추정
주요 내용 : 부동산 투자를 위한 마인드셋과 최소한의  부동산 투자 상식

 
 

부동산 비법서 파트 I.  1장~50장 기본기 설명

3. 재테크에 꾸준히 관심을 가지세요. 
 
5. 투자할 때 지켜야 할 3가지 원칙  
1) 지금보다 이자가 2배 정도 늘어도 감당이 가능한 부동산만 구입하라 (금융체력을 높이라, 근로소득을 높이라) 
2)  어설픈 두 개보다는 확실한 한 개를 선택하라 (다주택자 양도세와 취등록세가 줄어드는 시점까지는 똘똘한 한 채 유리) 
3) 초기에 자산을 늘리기 위해서는 오피스텔, 상가, 사무실은 피하라 (공실)
 
6. 직장이 많은 곳이 좋은 부동산 입지 (직세권) 
- 마곡(대기업 입주 효과), 세종시(공무원), 평택고덕(삼성) 
- 향후 경기도, 인천, 세종시 3군데만 전국에서 인구가 늘어나는 도시, 인구 감소기에도 안전할 수 있음
- 인구감소 예상 2029년
 
7. 자금이 없다면 전세를 끽고 사세요. (세모) 
- 상승장 : 세안고 갭투자 가능, 조정/하락장 : 갭투자 중단 
- 계속 수직 상승만 하지는 않는다. 실거래가를 자세히 살펴보면 오르락 내리락 조정을 거치며 상승
 
8. 매년 부동산이 오른다기보다 화폐가치가 매년 낮아지는 것 
- 집값은 조선왕조 500년부터 늘 우상향 해 옴. 주거안정 대책도 현재의 부동산 대책과 비슷 
- 돈의 가치가 매년 낮아지고 있고, 물가가 매년 상승, 집값이 그대로 이길 바라는 것 자체가 모순
 
9. 서울만 바라보지 마세요. 여러분이 거주하는 근처를 먼저 찾아보세요. 
- 각 지역마다 대장지역은 어디든 수익률이 가장 높다
 
10. 대출이 풀리면 주저하지 말고 상급지로 이사하세요.
- 하락기/조정기에는 대출규제가 많이 풀리게 된다. 처음에 실행하는 사람이 유리, 정부 규제가 생기기 마련 
- 1주택자의 경우, 현 상황대비 2배 정도 이자가 늘어도 감당이 가능한 금액인가를 체크하고 인서울/상급지로 이동하라. 
- 평수를 줄이더라도 상급지로 이동, 작은 평수와 큰 평수는 항상 갭을 유지하기 때문에, 갭만큼만 돈을 모으면 큰 평수로 갈아탈 수 있다.
 
12. 전세가율(매수심리 가늠) 
- 70% 이상: 매수심리 고, 50% 미만: 경계, 60% 이하: 매수 일시 중단 
+ 인구 증가 시, 주택매수 수요 o, 인구 감소 시, 잠시 거주하는 전세 수요 : 인구와 복합적으로 검토할 것 
+ DSR 전세자금대출 한도 : 정부 정책도 예의 주시
 
13. 1급지, 2급지 
- 1급지: 도보 10분 거리, 2급지: 자차 10분 거리(2km)
 
15/27. 청약홈에서 무순위청약(줍줍)을 노리세요.
 - 신축아파트 시세대비 30%가량(구축대단지 20%) 분양가 저렴하다면 무순위청약도 도전해 볼 것.
 - 중도금 후불이자, 확장비 포함하여 시세와 비교    
 - 보류지 아파트 매각(아파트 분양 당시 건설사로 소요권이 넘어온 물건들에 대한 매물)
 
16. 전세를 싸게 구하려면 입주를 시작하는 아파트로 가세요. 
- 보통 입주를 시작하고 3개월 이내에 입주를 마쳐야 함(전세금으로 잔금 치름), 3개월 임박 시 전세가를 낮추는 경향 
- 대출금+전세금의 합이 시세의 70% 미만
 
17. 대출금은 절대로 빨리 갚지 마세요. 
- 조정기에 부자들은 현금을 더 늘리고 공격적으로 매수할 준비, 기회가 왔을 때 공격적 투자
 
18. 부자보고서를 늘 읽어보세요 
- 하나은행, KB금융에서 매년 또는 일정 분기 발행 
- 자산관리사나 투자하는 사람들의 시장의 눈을 볼 수가 있음 = 상대의 패를 알 수 있음 
- 부자의 포트폴리오 적용 가능
 
21. 그 지역에서 대장아파트를 사세요 (상승 여력 고, 하락 천천히)
22. 나홀로 신축보다는 대단지 구축을 사세요
- 나홀로신축 = 이미 용적률 다 채워서 지음. 추후에 리모델링 통한 사업만 가능 (다시 신축이 되기 어려움)                          거래가 많지 않아서 시세반영이  즉시 어렵고, 빠른 매각이 어려워 자금회전에 어려움
24/31/46. 빌라를 구입할 때는 꼭 재개발 호재가 있는 지역만 사세요.
- 재개발 지역 확인방법: 클린업시스템, 정비사업정보몽땅 검색 
- 대지지분 6평 이상인 빌라: 재개발 호재시 땅 지분을 몇 평 가지고 있는지가 관건 
- 서울은 평균 20년 이상 주택, 재건축/신축 아파트 선호하나 20억 이상 필요.
- 재개발은 소액으로 작은 지분의 빌라를 매입하여 그 빌라가 새 아파트가 될 때까지 버티는 것(기다리는 투자)   
- 현재 500군데가 넘으나, 50%만 재개발에 성공할 것. 10년 정도 보유, 사업 진행되어 감에 따라 빌라 가격 상승 
- 한강변의 노후된 재개발 지역: 마포-망원/합정, 강서-염창/가양, 영등포-양평/당산, 광진구-자양/구의동 = 마지막 남은 한강 개발 지역
 
25. 현재 좋은 곳보다 좋아질 곳을 사야 돈을 번다. 
- 지역의 호재를 잘 알아야 함 = 아는 지역을 많이 늘려놔야 함 = 임장(현장) 많이 다녀보라 
 
30. 규제하면 보통 집값은 상승한다. 
- 총알이 한 발 남았다 생각하고 가장 확실한 곳에 투자하라 
- 투기세력이 순식간에 1~2억씩 올려놓기도 하지만, 조정기에 내릴 때는 아무도 사려고 하지 않음(애초에 오를 이유가 없었음), 주식처럼 바로 팔 수 없고 하락기에 가격을 낮춰도 잘 팔리지 않는 단점이 있음.
 
32. 내가 목표하는 지역에 미리 전세라도 살아보세요. 
- 목표하는 곳에 집을 사야 하는지 말아야 하는지 정확히 인지하고 알 수 있음. 만족도가 높다면 욕구가 더욱 강해질 것, 소유하게 될 확률도 높아질 것
 
34. 로드뷰가 보이지 않는 지역의 주택은 구매하지 마세요. 
- 소형차도 들어가기 힘든 곳, 그만큼의 투자가치가 없는 지역
 
36. 아파트 구입 시 대지지분을 꼭 확인하세요. (33평 기준, 10평~15평 대지지분) 
 - 33평 = 내가 살고 있는 층의 평수, 보통 10~15평 대지 지분, 신축이 아닌 경우 10평 미만의 대지지분은 재검토. 재건축 시 추가분담금 높음. 대지지분이 많다면 재건축 시 환불받는 사례도 종종 있음
 
37. 재건축을 바라볼 땐 용적률 250%가 넘어가면 안 됩니다. (단지정보에서 확인 가능) 
- 보통 재건축 시 300%의 용적률까지 지을 수 있음 (땅이 1천 평이면 3천 평까지 건물을 지을 수 있음) 
- 이미 용적률을 많이 끌어다 쓴 아파트라면 재건축이 되었을 때 새로 만들어지는 추가 세대가 많지 않다는 뜻 = 기존 거주자의 분담금이 많아짐 
- 보통 예전에 지어진 아파트들은 용적률이 150~220% 사이, 250% 넘어가는 재건축 예정아파트는 분담금 높음  
 
38/39/42. 세안고 투자 시 아파트 타입은 중요하지 않습니다. 
- 세입자들이 싼 전세를 가장 먼저 찾기 때문에 저렴한 타입의 물건을 사서 저렴하게 전세를 놓는 것이 유리 
- 뷰만을 위해 뷰값을 더 주지는 말라 
- 브랜드 보다 연식으로 구분(2000년대 이전 지하주차장 엘베 없음)
 
40. 전월세 비중이 낮은 아파트일수록 추가상승 가능성이 높습니다.
- 전월세 비중이 낮은 아파트 = 실거주로 인기가 많은 곳(전세 살다가 연장/구입하여 눌러앉는 경우 많음)   
- 하락기에도 가격을 탄탄히 지키고, 낮아지면 기존의 세입자들이 사기도 함. 전세매물도 많이 없음. 
 
41. 지방이나 수도권 신도시는 기회의 지역입니다.  
- 신도시에 처음 입성하는 방법은 공급이 많을 때 분양권을 적정한 프리미엄을 주고 사는 방법이 좋음 
- 자금이 없다면 전세로 살아보는 것도 추천. 새 아파트를 저렴하게 거주할 수 있는 특권. (매매 전 탐색시간) 
- 신도시에 좋은 곳에 매매를 해서 거주하면서 신도시가 완성(10년 후)이 되고 살만한 곳이 되었을 때 매각(시세차익)
 
43. 서울/수도권은 중소형(25~33평), 지방은 중대형(33~43평)을 구입하시기 바랍니다.
 
44. 앞으로는 숲세권이 가장 인기 있는 곳이 될 것입니다. 
- 인구 감소, 수능의 중요도도 낮아지다 보니 학세권은 이미 인기가 많이 낮아진 상태. 역세권도 역을 이용하는 인구가 많이 줄어들고 자차이동하는 인구가 증가함에 따라 계속 낮아질 것으로 예상, 삶의 질을 중요시하는 시대에 숲세권 인기
 
45. 앞으로 서울의 대장지역은 용산으로 바뀝니다. 
- 용산민족공원: 3~10년 차츰 개방, 뉴욕의 센트럴파크 표방 
- 한남동 재개발, 후암동 개발, 서울역 북부역세권 개발, 동부이촌동 대형평수 재건축 등등   
 

부동산 비법서 파트 II. 1절~26절 실전 공부

1. GTX복합환승센터 유망지역(10~20분 강남, 서울주요지역 도달, 신분당선 30분) 
- 서울 망우역(비쌈), 덕정, 송도, 인천시청, 부평, 수원, 용인 
- 인천시청 근처: 250% 미만 500세대 이상 단지(GTX 완공시점과 신축 재건축 시점이 비슷) 
- 부평 환승센터역 : 근처 아파트 부재, 버스/다른 지하철로 10분 이내 아파트 단지
 
2. GTX 추가 연장 (아직 확정 아니라, 확정된 이후에 진입) 
- 평택지제역 근처(인구밀도 고, 삼성전자와 협력업체 다수 포진)
- 시세 6억 형성, 5억대 조정 시 진입 검토, 고덕국제화계획지구(현재 평택대장지역) 분양 도전 
- 춘천, 시흥, 광주, 이천, 여주, 원주 등, 하지만 아직 미확정 노선은 20년 이상 소요 예정
 
3. 앞으로 1기 신도시 재건축 붐을 놓치지 마세요. 
- 고양, 성남, 부천, 안양, 군포
- 노후화/안전성/편의 문제로 규제 완화할 수밖에 없을 것 
- 용적률 250% 미만, 대지지분이 다른 재건축단지에 비해 많은 것. 최소 500~1천 세대 이상의 대단지일 것, 재건축 추진위원회 설립 상태 등 고려 
- 가격적으로 괜찮은 1기 신도시: 일산, 중동, 산본

 
4. 서울에서는 강북이 재개발 요지입니다. 
- 클린업서울: cleanup.seoul.go.kr - 이문, 청량리, 연희, 장위, 미아, 북아현, 제기, 상계
 
5. 서울 지천르네상스에 먼저 선점하세요. 
- 지천, 개천, 실개천 등 총 43개 지천을 아름답게 꾸미겠다는 지천 르네상스 계획 있음 
- 중랑천, 안양천, 탄천, 홍제천
- 중랑천, 홍제천 비교적 저렴  
- 개천과 붙어있지 않은 주택은 굳이 매수할 필요 없음 
- 본격적으로 어디서부터 어디까지 개발을 하겠다는 계획이 나오는 것을 꼭 보고 진입
 
6. 세종시의 하락은 또 다른 기회입니다.  
-  20년부터 1배 상승, 26주째 가격 하락 조정기  
- 현재 인구수 36만 명(22.1월), 최종 계획 80만 명 목표, 인구 감소 감안 시 최소 5~60만 명 증가 예상 
- 세종시 안에서도 좋은 동, 인기 없는 동 있지만 투자자들 눈에는 그냥 세종시는 세종시임. 가격이 저렴한 아파트가 향후에 가장 높은 수익을 가져다줄 것
 
7. 황금노선 신분당선은 고양시 삼송역까지 연장됩니다. 
- 용산, 은평뉴타운을 지나 고양시 삼송역까지 연장
 
8. 수도권 재개발은 아직도 저렴합니다. 
- 김포, 인천지역의 재개발들은 아직 가격 많이 저렴 
- 핫한 신축 옆 재개발 지역, 사업 속도도 빠름(옆에서 신축 광경을 지켜봄, 찬성으로 돌아섬) 
- 김포 걸포북변역 한강메트로자이 33평 9억대, 건너편 걸포 재개발 지역 6억(30% 저렴 공식 성사)
 
9. 지방의 혁신도시를 주목하세요.
- 대장 구도심이 없는 지역에서 혁신도시가 생기면 그곳으로 유입됨(일자리/인프라)
 
10. 경남 부울경 메가시티는 제2의 수도권이 됩니다. 
 - 메가시티: 인구 1천만 명 넘는 도시
 - 부산, 울산, 경남권(창원, 진주)
 
11. 읍면 단위에서 투자는 비추천입니다.
- 집보다는 땅에 투자하라. 대지 땅은 물가상승률만큼은 상승을 해 옴
 
12. 지방소도시는 아직도 2~3천이면 집을 살 수 있습니다.
 - 2억원대 주택, 평균 전세 1억 중후반
 
13. 경남 서부권은 남부내륙철도 노선을 주목하세요. / 울산과 부산은 동해남부선이 생깁니다.
 - 서울-진주(환승역) 2시간 24분, 서울-거제 2시간 54분, 23년 착공 후 27년 개통 목표, 2~3년 완공 늦어지는 편, 2030년 목표
- 진주나 합천 같은 환승역은 좋아질 여지 충분히 있음(역 주변)
 
14. 부천 일대는 좋아질 여지가 있습니다.
 - 대장홍대선 사업 확정: 마포구 홍대입구역-3기 신도시 경기 부천 대장지구를 지하철로 연결(51분에서 21분 소요)
 - 23년 착공, 28년 개통 예정(23년 착공하는지 봐야 하며, 착공 시작 후 진입)
 - 원종역은 대곡소사선도 지나므로, 지켜볼 것

15. 경기북부는 교외선을 주목하세요.
- 고양 능곡~양주 진흥~의정부 구간(총 32.1km), 24년 운행 목표
 
16. 서울 지하철이 전부 지하화 될 수 있습니다.
- 서울시, 지상철도 지하화 추진 전략 연구 용역 발주 
- 서울 지상철 101km, 서울시에서 민간 건설사에 매도
- 경의선  가좌역~효창공원 구간 지하화, 지상 공원으로 꾸민 경의선 숲길 성공사업 사례
- 신답역~성수역 3.57km, 한양대~잠실 9.02km, 신도림~신림 5.58km, 영등포~합정 3.5km 구간
- 신답, 한양대, 신림, 영등포 지역 관심
 
17. 이제 지방은 일자리 많은 지역만이 살아남습니다.
- 서울 일자리는 전국의 36.7% 
- 경기도 평택, 이천, 강원도 원주, 춘천, 충청도 충주, 아산, 천안, 경북 구미, 포항, 경남 김해, 양산, 진주
 
18. 수도권에서 일자리는 이 두 곳입니다.
- 마곡, 판교 = 이미 많이 오름
- 주변 지역 : 발산, 화곡
 
19. 제5차 국토종합계획을 주목하세요.
- 2020년~2040년까지 부동산 미래를 제시: 국가 철도망 계획, 수도권 정비 계획, 국가균형발전 계획의 근본
- 인구감소 예상되는 지역 81%
- 인구증가 예상되는 지역(수도권): 화성시(+7만명), 수원시(+15%), 인천 서구(+3만명, 검단 신도시 입주)
- 인구증가 예상되는 지역(지방): 충남 천안시 서북구(+7만명), 강원 원주시(+2만명), 충북 청주시 흥덕구(+2만명)
 
20. 지금 월급이 250만 원이라면 이렇게 하세요.
 
21. 앞으로는 서울의 낙후된 동네 구축보다는 수도권 신도시 신축이 대세입니다.
 
22. 3기 신도시 입주를 시작하면 주변이 위험합니다.
- 교통을 먼저 만들고 도시가 들어간 형태. 큰 공원, 일자리 인프라를 구상하고 지은 계획도시
- 예상보다 시기는 늦어질 수 있음
 
23. 적당한 집을 구한 후에는 땅을 사세요.
- 땅 모양, 활용용도, 지목, 도로의 유무, 적정 가격
- 밸류맵 : 땅이나 건물 실거래가검색 사이트
 
24. 미분양을 보면 본격적인 하락기 시작을 알 수 있습니다.
- 건설사 시행사가 팔릴만한 최대 가격을 정해서 분양 시작
- 상승장에서는 분양가를 정했을 때보다 부동산이 상승을 해 있어 분양가격이 상대적으로 저렴하게 느껴져서 인기
- 조정/보합장에서는 상대적으로 저렴한 가격이 아니라고 느껴 분양을 꺼리게 됨
- 공급이 많은 평수부터 미분양이 나오기 시작(중소형) 
- 대구 같은 경우는 앞으로 몇 년 동안은 미분양이 계속 늘며 집값 하락이 지속될 것으로 전망 
- 세종시도 미분양 가능성 있으나 국회 이전, 청와대 이전, 수도 이전 등의 호재로 반등의 유지는 있으나 주의
 
25. 경기도 서북권은 기회의 지역입니다.
- 현재는 경부고속도를 따라서 연결된 벨트라인의 동남권 즉 잠실, 위례, 판교, 분당, 광교 등이 좋은 지역이나, 옆으로 확장되기 어려운 지리적 특성(주변이 산), 서울을 넘어설 수는 없음  
- 일산신도시 가는 길에 3기 신도시 고양 창릉 신도시와 대곡신도시가 들어섬.
- 상암~수색 쪽이 배후지역이 생기면서 서울에서 좋은 지역으로 변모될 것
- 행신, 일산 구도심도 각광받게 될 것. 
- 창릉, 대곡은 기존의 땅 주인들은 있지만 조합원들이 많이 없음 = 분양 시 일반 물량으로 많이 나올 것 , GTX-A 착공 공사 노선
 
26. 제주도는 앞으로 인구가 계속 늘어납니다.
- 서울-부산행보다 김포-제주행이 더 많음(10분에 1대꼴)
- 인구 밀집지역이 정해져 있음. 이곳의 신축아파트는 수요가 지속적으로 있음(타운하우스, 주택 비추)