(미션 소개) 4주차 경매물건 수익률 및 예상 낙찰가 분석(10점)
▶ 경매물건 분석
- 권리 분석
- 입지 분석
▶ 경매 수익률 분석 시 고려사항
- 예상 입찰 금액(낙찰가)
- 세금(총 세금액)
- 보증금(전월세 보증금)
- 임대료
- 기타 경비: 이사비, 부동산 중개비, 수리비, 법무비
- 대출금
- 부동산 시세
(분석물건) 2022타경 3471(1) 정자동 아데나루체 A-904호▶
이미 경매 부동산에서 임장사진을 올려놨다. 내가 관심 있는 아파트는 꼭 이렇게 올라와 있더라는.
아이 정자동 학원가는 길에 본 단지인데, 내일 임장해 봐야겠다.
▶입지: 학군, 학원가, 편의시설, 교통 GOOD ; 정자역 11분, 초등학교 6분, 중, 고등학교 다 도보/라이딩 가능 거리
(호재가 없어 다소 아쉬울 수 있으나, 초중고 10년 살기에는 나쁘지 않다.)
▶A동 동일평수, 유사층 기준 (공급 54평, 전용 45평, 남동향, 중층) 호가 21억
실거래가 23.5월 11층 16.4억, 21.5월 12층 18.1억, 19.11월 18층 13.5억 (25층 건물, 3개 동 259세대, 2004년 입주)
▶예상시세: 매매가 16억, 전세 11억, 월세 8.5억/50
유찰 1회, 최저가 13.37억 (6/5) - 13.37억~16억(최근 실거래가)~19.1억(1회 차)
▶권리분석: 특이사항 없는 일반 물건으로 추정 (당해세 확인 필요)
- 02년 소유자 분양받아 소유, 임차인 없음
- 07년 강제경매/취하, 21년 강제경매/취하, 대구지방법원 가압류, 성남시 분당구청장 압류
- 21년 채권자로부터 다시 22년 강제경매
- 17.6.27 말소기준등기로 이후 권리 전부 소멸 (분당구청장 당해세 여부 확인 필요)
- 임차인 없음, 소유자 점유
투자 수익률 분석
투자금과 상관없이
시세차익 5천만 원 목표 (너무 비싼 물건을 골랐나...)
▶예상수익: 입찰가 14억 7,840만원(경매비용 540만 포함), 총 투자금은 15.5억, 매매시세 16억, 순 시세차익 0.5억
▶투자 시나리오(전세 후 매도)
- 내 돈 5.15억 필요 + 70% 대출 시 대출원금 10.35억(월이자 517만원_표에 미포함), 전세 11억 임차 시
원금 갚고 5천만원 생김, 이자 제외 시 3,500만원 현금화
- 2년 뒤 매도 16.5억 이상: 1억 이상 시세차익으로 매도
▶위 표에 포함 안 된 비용들
- 세금: 6,000만원 (취득세 5200만원 /보유세 350만 원/법무비-낙찰가 0.5%?)
- 부동산 전세임대 시 중개수수료: 440만원 (최대 0.4%)
- 전세 임차까지 3개월 소요 예상, 이자비용 1,500만원
이게 과연 투자인 것인가, 너무 비싼 매물을 골랐네 : )
*경락 잔금대출 한도: 감정가 또는 KB시세 70%, 낙찰가 80% 중 낮은 금액
*입찰 전 비슷한 지역/비슷한 낙찰금액의 물건을 생각하고(낙찰받은 사람처럼) 한도/금리 물어볼 것
참고자료
▶경매지식 > 경매비용
대한민국법원 법원경매정보 (courtauction.go.kr)
대한민국법원 법원경매정보
www.courtauction.go.kr
▶취등록세(네이버)
부동산공시가격 알리미
www.realtyprice.kr
▶보유세(종합부동산세 및 재산세) 통합 계산 - 부동산계산기 (ezb.co.kr)
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(참고) 인근 아파트 경매 물건 현황
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