(경매마당) 5주차 하오 '대출' 강의

*해당 내용은 하오 선생님의 강의를 들으며 직접 정리한 내용입니다.
강의에 대한 이해와 복기를 위한 자료이며, 저작권 등 문제가 있을 시 알려주시면 정정/비공개 하겠습니다.

 

0. 강의개요

 
▶일시: 2023.5.23. 화요일 20시~22시
 
▶주제: 5주차 대출 파트
 
▶강사: 하오 전문가 (신협 3년, 저축은행 3년, 하루한보 블로그, 카톡방 운영) 

하루한보의 머니시크릿 : 네이버 블로그 (naver.com)
 
▶목차/내용

- 주택관련 대출, 신용대출(가계 대출)

- 사업자 대출

- 경락잔금대출

 

1. 가계 대출-  주택 관련 대출, 신용 대출

- 신용점수만 있으면 받을 수 있는 가계 대출을 먼저 받고 다음 대출 생각할 것

 

1) 용어 설명

- LTV : 주택담보대출비율, 10억 주택에 LTV 70%면 대출가능금액은 7억

 

- DTI : 총부채 상환비율, 소득대비 부채비율(주담대만 타이트하게 봄) / 받을 대출 포함하여 60% 제한

  DTI를 측정한다 = 주담대 "원리금" + 기타대출 "이자"가 "소득" 대비 얼마?

  DTI를 제한한다 = 소득이 100만원시, 주담대 원리금 + 기타대출이자가 60만원 넘지 않는선까지만 대출 가능  

 

- DSR : 총부채 원리금 상환비율, 소득대비 부채비율(전부 타이트하게 봄) / 은행 40% 비은행권 50~65%

  DSR을 측정한다 = "모든 대출"의 "원리금(원금 + 이자)"

* 주의: ex) 실제로 내가 내는 원리금 계산 아님. 신용 대출의 경우 5년 원리금 균등분할 상환으로 환산하여 계산

 

- DSR 정부 규제가 가장 강함, 현재 방향 =  내 대출이 1억 이상 받을 때 40%로 제한  

- DSR 미해당 : 중도금 대출 X, 전세자금 대출 X, 일반 신용 대출은 해당

 

- 부동산계산기.com

부동산계산기 (xn--989a00af8jnslv3dba.com)

부동산계산기

 

- DSR 수치 낮추는 방법: 40%까지 가능

  1) 상환기간은 최대한 길게

  2) 신용대출이 있다면 최소화하거나 (갚거나, 부부 한쪽으로) 10년 분할상환으로 대환 (신용대출은 DSR이 높게 잡힘)

  3) 2금융권 활용(DSR 50%까지 가능)

  4) 상환은 원리금균등분할 상환으로 (원금균등X)  

  *무주택자는 DSR 제한이 없는 디딤돌, 보금자리론 적극 검토 

 

2) 주택을 살 때 / 경매 낙찰 받을 때 검토 순서

  : 디딤돌(금리 2%대) > 보금자리론(4.15~4.55% 고정) > 은행 실수요자 대출 > 은행 일반대출

   - 디딤돌 : 무주택만, 소득제한(6천), 5억 이하, 국민평수 85m2 이하, 기본 한도 2.5억(생초, 신혼, 2자녀 3~4억)

     만 30세 이상 미혼 단독세대주는 집값 제한 3억, 대출 제한 1.5억~2억

     재개발/재건축 X > 보금자리론 사용 후, 디딤돌 대환 가능

     중도상환수수료 1.2% , 최대30년

   - 특례보금자리론(HOT) : DSR 안 봄, 갈아타기 가능, 소득제한 없음, 주택가격 9억 이하, 최대 5억, 거치X 

     1주택자 처분조건, 중도상환수수료 X, 재개발/재건축 가능, 전입의무 없음(잔금 후 전월세 가능)

   - 은행 실수요자 대출 : 무주택자 한정, 모호한 개념, DSR 봄, 고연봉자 아니면 대출 좀 더 내어줄께(생초 80% 가능)

   - 은행 일반 대출 : DSR 말고는 아무런 제한 없음

   * 오피스텔은 주택수 미포함(주거용이든 업무용이든 상관없음)

 

3) 갖고 있는 집으로 대출 받을 경우

: 생활안정자금(은행) / 대출기간 내 추가 주택매수 금지 약정 필요

 

4) 신용대출

 - (규제) 신용대출 1억 초과시, 규제지역 주택 1년간 매수 금지 특약(세대X, 개인 명의 기준), 연봉제한은 사라짐  

 - (추천) 1순위 토스, 카카오, K뱅크, 2순위 주거래은행, 3순위 부수거래 보유은행(보험이나 공제 가입한 은행 VIP 취급),

    4순위 제휴대출 추천서비스 및 플랫폼(지방은행, 저축은행, 캐피탈), 5순위 신용대출 상담사(사업자신대 신청 등)

    마지막 지역상호금융(조합원 및 공제 가입준비)

  > DSR을 가장 많이 잡아먹음, DSR 적용받는 대출시 신용대출을 나중에, DSR 적용안받는 대출 받을 땐 신용대출 먼저

 

2. 사업자 대출

- 사업자 대출이 잘 나오는 이유는? 개인처럼 묶어두면 안됨(재화/용역 제공해야 경제가 순환되므로, 돈맥경화!)

- 사업자대출 편법 규제는 쉽지 않음, 실사업자 피해 최소화, 경기 좋아지면 검토 가능

- 사업자금에만 써야 함 > 자금사용 후 증빙 자료 제출 

- 부동산 임대 및 매매업자 : 비규제지역 60%, 규제지역 30% 사업자대출 가능

- 일반사업자 : 주택매매 위한 사업자 대출 불가(소유중인 주택만 담보대출 가능)

 

1) 일반사업자 대출(LTV 80%)

- 대출대상: 개업년월일 3개월 이상

- 담보대상: 보유중인 부동산 소유권 취득후 3개월 이상

- 대출한도 : 담보시세 * LTV 60~99% - 소액 임차보증금 or 임대차보증금 or 선순위 대출의 채권최고액

- 대출기간 : 3년~1년, 이자만 냄

- 중도상환수수료: 1.5~2.0%

 

2) 매매 및 임대사업자 대출

- RTI 적용받지 않는 법

- 개인 임대사업자에만 해당(매매사업자는 해당x) 

- RTI = 연간임대수입 / 연간대출이자 = 주택은 1.25 이상, 비주택 1.5 이상 대출 가능

  임대수입이 대출이자의 1.2배는 나와야 함

- 오피스텔 = 주택수포함 X, 거주하더라도 사업자대출로 매수 가능, 처분조건 특약X

  1순위 감정가의 80%: 법인사업자(임대업), 직접 사용하는 사업자(다른 업으로), 2순위  

  2순위 개인: 감정가의 70%

  3순위 개인사업자(임대업) 감정가의 80% & RTI 평가

- 상가/지식정보산업센터(정부정책화, 대출 잘 나옴, 노후 부동산, 지금은 타이밍 별로임)

  1순위: 법인사업자, 직접사용하는 사업자

  2순위: 개인사업자(임대업)  

 

오피스텔/상가/지산 수익형 부동산 TIP

- 3개월은 목적에 맞게 사용하는 것처럼

- 직접 사용시 세부적인 계획 구성하여 대출, 아니면 법인으로

- RTI나 감정에 유리하려면 임대료가 높을수록 유리(초반에 임대료 높이고, 후반에 세일해주는 형태 고려 가능) 

- 왠만하면 시중은행에서 해결

- 잔여 LTV(남은 담보력)은 추후 정책자금에 사용

 

3. 경락잔금대출

: 매매의 방식(경매)의 차이, 사업자대출/개인대출에 따라 특성은 동일함

 

- 대출 한도 계산

   1) 감정가 (또는 시세) * LTV - 소액임차보증금 = 감정가의 70%

   2. 낙찰가 - 입찰보증금 - 소액임차보증금 = 낙찰가의 90%, 단 낙찰가 인정은 직전 유찰 최저가까지만 인정

   이 중 낮은 한도로 대출 가능

 

- 막간 대출 TIP

  1) 신용정보 관리: 신용점수 잘 올리는 방법은 카카오페이, 토스 등에 잘 나와있음. 

  2) 은행 승인률 높이는 법: 비즈니스 매너(호감, 신뢰), 명확한 대출 목적(규정 준수), 깔끔한 서류 준비, 

     부동산 정리 Sheet, 직원의 니즈 파악(주변 팜플렛)

  3) 상승장에서 P2P 대출과 대부업, 3개월 사용 후 사업자대출 진행 가능

  4) 대출상담사: 대출실행 시(=상담사도 대출받으려고 애 씀), 은행에서 상담사에게 수수료 지급, 금리가 높아지진 않음

                          오히려 특판 매칭을 잘 할 경우, 더 낮게 받을 수도 있음